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大盘项目的营销事情深思-js96008.com

公布:澳门金沙4066 | 工夫:2013-12-31 10:37:55 | 热度:143
  笔者有幸正在2年多时间完好天到场了一个一期同时开辟几十万方,包罗旅店、室庐、贸易综合楼、滨火商业街、黉舍等各种物业,齐平装建托付的项目。由于项目具有某种政治任务性子,工期不克不及拖,股东的一次性投入黑白常伟大的,以是营销From EMKT.com.cn事情酿成了项目生计的“结”,是作为项目前期可否连续运营的要害。我正在个中有很深的感觉,从最先拿天到一期项目顺遂托付运用,固然不间接分担营销,但正在个中全程到场项目的运营管理工作。由于种种方面的身分,项目营销推行和品牌落地事情一向不太顺遂。2013岁尾果家庭的缘由我回到南边,如今以一个参与者的阅历试着剖析项目的营销策划事情近况并试图找出剖析解决办法,从以下七个方面停止初浅的剖析和讨论:

  一、 地段挑选

  项目位于某省会城市新城的中心区块,远2000亩天,可建面积

200余万方,周边计划道路七通八达,是城市规划中将来的行政中央及文化中心,周边环境漂亮,市民广场、水系贯串个中,周边城市大型场馆林立,是一个有山有水、有文化、有档次的地块,且地块本都是农用天,上面没有净化性产业及其他影响地块风水的题目,从久远将来的生长来看,项目所挑选地段是优胜的、有潜力的,郊区内很难有如此规整、面积云云大的一块天作为开辟用地。

  不足之处是:城市地铁计划一期未能正在项目四周设置站点,现在周边生涯配套的不便当和交通的临时未便短期内影响了局部客户的购置愿望。

  二、 对标项目的观察

  公司新进入一个地区或市场,布置专业人员对地区市场状况及竞争对手的产物停止详实的调研并给出适宜的发起,提供给决策者作为参考是必备的一项根蒂根基作业。

  基于我本地点公司一直的自大和正在南边及本相似项目的成功经验,项目挑选了正在新城地区市场定位较下及贩卖形势较好的金天和万科的相似项目作为间接参考的对标项目停止研讨,从地段、产物定位、贩卖实现价钱、工程品格、物业服务水平等多方面停止了调研剖析,得出结论是我项目固然从地段上处于优势中,其他方面我们皆借占据肯定的上风,故鉴戒金天项目多层价钱15000-16000,高层毛坯均价7000;万科项目临河高层10000阁下,不临河8000阁下的价钱。基于如许的自大,我们制订了项目平装高层售价9000起步,平装多层15000起步的产物定位和价钱战略。

  深思:有时候以往胜利的履历每每是如今的圈套,如今看来本来的成功经验其实不实用所在城市。本公司操纵的相似项目开辟时本地无任何大牌开发商进入,项目成型后可以说是冷艳退场;2009年4万亿的刺激使房地产一会儿猖獗暴涨,用贩卖火爆的局势掩饰了大项目一次性投入大,本钱偶下的许多缺乏。我地点项目拿下后,跟着当局的络续调控加码及所在区域大牌开发商云集的局势,项目很易一会儿翻开局势。

  三、 购房者心思取行动剖析

  项目地点北方城市居民的本性能够用“艮、浑、豪、曲、义”停止归纳综合,具有坦直、好体面、好交朋友、课本气、好说诳言的特性,房产品购置行动信赖眼见为实和亲朋好友引见,信赖口碑流传,但城市居民对寓居情况的要求其实不下,车能够开着路虎、宝马,但住的屋子能够没有车子贵,和南边消耗风俗有很大的区分。当地人拿着每个月2000块的人为,能够抢购2000块的单宴客,回家再和妻子闹别扭,能够看出喜好显摆,好体面的特性。

  个中靠国企改革盈余和一部分有资本的本国企指导、矿主和有当局干系的人先富了起来,中央消耗阶级人数少,本身创业经商的也便小富即安,没有南边区域各处产值正在100万-一亿产值的小企业主,城市贫富差距较大。社会对下品格房产品的整体购买力不强,一部分先富起来的人不缺房,一部分有改进需求的人对衡宇总价的要求根基皆正在100万之内。因而怎样正确天停止产物市场定位和寻觅目的客户是营销事情的要害点。

  四、 项目的市场定位取产物定位

  由于地点集团产物定位中高端,一切项目的市场定位和产物定位天经地义应该是所进入地区的第一序列产物。房地产的白金轨则是“地段、地段、照样地段’,什么样的地段挑选营建同地段适宜的序列产物是较为公道的挑选,不克不及正在郊区做城市中央定位的产物,反之亦然。

  地点项目作为将来城市新城地区的中心地段,定位为将来城市中央大盘的整体项目定位没有题目,项目的整体规划也异常恢弘大气。但追念起来,面对着远2000亩地皮,一期只要高层和多层,如许的产物定位是不是太过薄弱?给客户的挑选余地太少,同时一期曾经把公司最好的产物序列皆造出来了,前面另有七八期怎么办?产物的提拔空间给启死了,一期产物的过高定位是项目运营难题的主要原因之一,产物的营建本钱都远超周边楼盘的售价,致使贩卖碰到史无前例的压力。


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